最近上海对待商住房的态度是越来越高压，而且民间各种矛盾也日益突出，特别是和北京对于商住房的怀柔态度一对比后，就显得有那么一点不近人情了。

简单的来说，上海对于商住房也就是很多人称之为酒店式公寓的房子是这样的态度：还没审批的重新审批，审批了的没销售的整改后才可以销售，销售了的还没入住的要求整改恢复，已经入住的不改就不能交易……

而且对部分开发商开启重金罚款的模式，所以几乎从每个角度来说都表达了两种意思：

1、对于商住房来说可以是零容忍，2、我们是来真的。

今天我并不想探讨太多这么做是对是错，我想要和大家聊的是这么一个话题：上海为什么对待商住房如此的高压？

这背后一定藏着某种原因。

这里大概藏着一个十年前的故事，十年前的一个伏笔在今天发生了蝴蝶效应，时间有点长故事也不短，希望大家可以给我点时间说下这个故事。

确切的来说，应该是十七年

开始是因为2000年左右犯的一个错误，或者也不能称之为错误吧，就是当时轰动一时的上海一城九镇规划。

这个策略几乎影响了上海未来十年的房地产发展。

当初的规划基调是在上海的近郊区域规划十个新城板块，用来缓解城市中心拥堵的居住环境。

这个策略的初衷其实非常明显，就是市中心这么拥堵而且房价这么贵，不利于上海的发展。

所以上海就在近郊拥有较大土地出让的区域规划这十个板块，通过发展轨交解决交通问题，通过政策引导解决产业问题，通过相对较为低廉的土地解决居住问题，通过开发商和政府的合力解决配套问题。

整体的大方向就是在上海外环这一圈设置十个卫星城，让上海从过去的单核驱动过渡为多元发展的局面。

这个初衷其实很好，外口人流又缓解了市中心资源压力，多点开花有利于城市的全方位发展。而且郊区拥有较大的土地储备，政府财政也比较容易的、解决。民生角度上来说普通老百姓也能更加容易买到房子了，可谓一件N个雕啊。

这一系列的变化的集中体验来自2000年到2010年

这十年最大的变化来自——人口。

看图便知。下图是上海市五普到六普各个街镇的人口数量变化（绿色表示人口减少，红橙黄色表示人口增加）。

我们不得不钦佩上海市政府强大的执行能力。

在全市人口高速增长了近30%的巨大压力下（从2000年的1800万增长到2010年的2300万），城市近郊区及新城人口大部分都有飞速增长的情况下，市中心（除了浦东以外的内环线内）的人口数量竟然硬是被降了下来。我们不能不说这是可以载入史册的人口疏解的大胜利。

人口顺利地转移了，那么城市规划进入第二个阶段：让这些人可以在郊区更好地工作就业。

这个逻辑其实也非常简单，既然是卫星城，那么希望郊区居住的人也可以在自己的生活半径内最大程度地解决工作问题，这样如此的卫星城才更加自成体系，降低上海核心区的拥堵，使得城市发展更加均衡。

那么片区发展是怎么做呢？

从2008年开始，在一城九镇这些郊区版块出让了大量的商办土地，希望通过土地出让实现产业转移和落地。

这个逻辑到目前来看依然没有问题。

后面从2008年大量的商办土地出让之后，猛然发现一个惨痛的现实：

这是测算了交通刷卡的数据，从上图可以看到，无论是市区的站点、还是郊区的站点，其相互关联度最强的指向只有一个，那就是市中心；也就是说，无论人们在哪个站点挤上了地铁，他们大部分的出行目的地只有一个，那就是市中心。

我们可能会提出疑问，所有的郊区都在做招商引资的工作，每个郊区板块每年纳税的额度远大于市中心，很明显大量的企业都在郊区注册成立了，为什么大家还是涌向市中心工作啊？

其实这个逻辑很简单，所有的企业都在郊区注册，但是所有的企业都在市中心办公，这是市场经济导向的结果。

在市中心工作相对高效，和周围的企业联动也会更高，比较有利于高效地实现经济产出，这个现象我相信大家都想得明白。

所以不论郊区的政策如何优惠，企业还是在市中心办公。

基于这样的现象，我们规划的十个卫星城就在某种情况下变成了潮汐城，只有晚上回去睡觉，但是白天依然在市中心上班。

然后一个重要的问题：当郊区的办公需求没有，但商办土地都出让了，怎么解决？

土地出让的时候，开发商们都觉得一城九镇很有道理，城市规划非常完美，但是当商办土地进入开发阶段之后发现，市场需求压根就不存在。

市场需求不存在怎么办？地总不能荒着，所以这个时候，商住房就正是粉墨登场了。

所谓的商住房，其实本质的就是名义上是一个个小办公，但是内部给它嵌入独立卫生间后，可以实现居住的功能了。

而且对于商办来说，最高层高可以做到4.5米，所以这种酒店式公寓突然开发了另外一个附加值：可以一层隔两层，附加值突然提升了。我做了一个50平米的小公寓，可以做到100平米的效果，而且卖给有居住需求的朋友。

这个故事是不是看上去好很多，不论怎么样，这样的商办土地有了需求。

类似这样的产品几乎是当初所有开发商的标准化选择。

大家都选择这种方案其实就说明了一个问题：市场导向——只接受这样的商住房产品。

而当时各个区的政府对于这样的产品也保持默许的态度，理由也非常简单：一城九镇的土地规划从2000年就做好了，如果现在这些项目不允许这么做，那么后面的商办土地的出让就成了问题。

所以我们最后看到这样的数据：

这是2008年到2015年上海每年办公的成交情况，基本上每年都保持不到2万套的成交速度，而且各位也都看到平均每套面积都在100平米左右。

各位知道标准的办公都是在150平米以上的户型，所以可以看出，市场上存在多少比例的酒店式公寓类产品。

几乎接近一半了吧。

而且这里我还没统计商业属性的酒店式公寓，如果放进去，这个数据会更加恐怖

而且各位从单价上来看，大量都存在郊区，也就是那一城九镇之中。

所以很长一段时间，房地产市场都保持着这样一种默契：规划报批的时候都是什么灵动办公soho生活，未来实际都是按照公寓标准落地的。

关系普通一点的搞独立卫生间的项目，关系硬一点的搞类似绿地泗泾的那种，还可以通煤气。

我只能说，关系确实硬。

而这样的产品，在客户端的核心竞争力在于几点：第一单价低，基本上是周边住宅的七折价格，第二面积小所以总价也低，第三有挑空附加值也高，所以刚开始的时候这是一个非常好的投资性产品。

刚开始买的用户也大多数是投资客，购买的理由其实也并不吃准投资回报，仅仅是因为图便宜。

所以也正是这个心态，在民生市场上还没有爆发出问题。

后来真正爆发出问题其实是几个点的同时呈现

在2016年酒店式公寓迎来了一个大年，购买用户的心态也发生了彻底的改变。

2016年的大年核心原因，其实是因为住宅的限购以及住宅的单价迅速崛起，所以直接导致大量的用户买不起住宅类产品。

这个时候他们的关注点就从住宅市场转到了酒店式公寓类产品。

我们可以看下2016年的办公成交，之前2015年也只有2.8万套，2016年变成了5.1万套。

这个市场被迅速的拓开，上海的商办市场也有史以来第一次达到供不应求的状态。

而毫无疑问，这个数值的改变背后，是酒店式公寓从过去的投资性产品已经变成了自住替代品。

而另外一个维度，从2010年开始，已经销售完毕的商住房迎来了交付，而交付之后哪怕前期都是投资客，他们也会想办法将空间租赁掉。

所以从2010年开始，那些酒店式公寓的入住率越来越高，人口密度越来越高。

所以这两个维度的改变，直接导致一个重要的问题：

郊区的人口密度迅速地提升，片区的人口承载力很快就达到顶峰。

从官方爆出的数据来看这样交付使用的商住房有1700万平米，如果按照50平米一套来测算的话就有接近34万套差不多近百万的居住人口。

此外还有1200万平米还没有交付使用的，未来片区的人口数据会增加更多。

而郊区人口数量的急速增加带来的直接问题就是：

城市配套的跟进不上

道理也很简单，所有的配套都是根据对这里的人口预测进行分配的，你额外多出那么多人，当然会给社会资源造成负担。

最大的问题其实就是城市轨交的问题：

我们可以看到，因为大家都在市中心上班，上海的轨交几乎接近极限，越到市中心越红，都快发紫了。

大家印象最深的就是上海的9号线和11号线，这两条地铁线通往的松江、嘉定、南汇都是一城九镇里规划商住房最猛的地方。

在这几个地方住的朋友，早高峰的时候一定经历过这样的场景。

城市交通况且如此，那些本来就供应不足的教育、医疗、商业就更加不用说了，小片区几乎陷入崩溃的状况。

所以我们再回头看这一次上海对待商住房的态度，很明显已经不再是简单的房地产的问题了，一定是政府监控到版块配套压力以及民生矛盾的压力，迫不得已做出的决定。

再加上从去年开始上海明确了拆违的指标，上海也明确了人口导入的目标，所以也直接引燃了这样的调整得以快速的落地以及执行的最后导火索。

所以絮絮叨叨这么多，不知道各位看明白了么，总而言之：

是当年在上海郊区位置出让了大量的商办类产品，后期销售环节为了去库存从而推行了商住房这种中间概念的产品。

而到了现在因为商住房的入驻导入大量的人口造成版块居住压力之后做的迫不得已的选择。

不调整会有矛盾，调整了也会有矛盾，大概如此。

这么做，一定是权衡各种之后的决定，对此我毫不怀疑。

很显然，现在我们看到的，不论是政府高压也好，还是开发商罚款也好，或者是购买者抗议也好，毫无疑问都是因为很早很早以前的那一个一城九镇规划。

任何表象问题都可以在根本上找到出处，这一次的我看到的大概在这里。

好了，如果让我来复盘这么一个现象，我大概会问自己三个问题

1、一城九镇真的是一个错误么？

扪心自问，这么一个规划一定也是为民考虑的规划，希望上海的发展可以更加均衡平稳，当初也是为了城市扩容做准备的。但说实话，我认为这个规划落地的时间有点早，或者说政府心情稍微有点着急。

我们现在来看滴水湖也好，松江新城也好，片区成熟度刚刚成型，而那个时候就那么激进的出让土地，很显然不是最理想的选择，如果把这个规划拖得慢一点，或者放在现在来执行，或许会更好。

2、现在的矛盾，到底是哪个环节出错了？

是开发商的错么？开发商所有的产品都经过审核审批并且得到允许，何错之有；

是购房者的错么？我花钱买市场上正常销售的产品，何错之有；

是政府的错么？当初的审核方案是以商业办公的形式得到通过了，后期人为调整，能怪我么。

好像每一个环节都可以找出理由，如果一定要纠结根本：可能就是在一个没有需求的市场上供应了太多面粉，从而生产了这样畸形的面包。

但现在不是找错误的时候，而是可以切切实实地找寻解决办法了，毕竟消费者没有错，可他们现在却面临着非常尴尬的情况。

所以我真诚给一个建议：

未来对于商办类土地出让的审核必须严格这一点是必须的，但是对于当下，可能还有做一件事情。

增加郊区片区的配套供应

这一次问题爆发的核心问题是郊区人口过多，而人口过多有两种办法，第一种赶人，第二种增加配套来满足居民的需求。

第一种实在太残忍，我建议第二种，不论是医疗、教育、商业，特别是城市交通的配套跟进，可能是最重要的。

BRT也好，有轨电车也好，增加地铁频率也好，这些上海都有成熟的经验，可以在松江、嘉定、南汇等区域得到复制落地。

只要配套可以得到满足，民生矛盾就可以得到有效控制，上海的人口极限还没有到来，在房价秒杀纽约伦敦的时候，是否在人口承载力也可以做到同样的比肩呢？

所以对于那些已经交付使用的商住房，能多点包容就多点包容吧，不论投资的还是自住的，都是大家的血汗钱，这一点是真的。

前段时间我看到一句话，很是喜欢：一个城市一定要有某些东西的速度是可以赶超房价的。

如果“某些”一定要有定向选择的话，我想大概就是公共配套。

毕竟房价也好，土地款也好，这么多钱拿去，不就是为了做这个么？

我想我的理解应该没有错

但愿没有错

祝一切都可以得到很好的解决

就这样吧

本文编辑：钟艳蓉

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