一将无能，累死三军。每一个基层销售流的泪，都是房企领导脑子里进的水。

2016年，是房企的分化之年。明源君认为，在这个时代，选择做什么比怎么做更重要。

选择错误，所有的努力都是向错误的方向努力，一点用也没有。如果你所在房企的战略是错误的，不能改变就离开，否则你所有的奋斗不过是浪费生命。

早知三天事，富贵一万年。战略选择正确的前提是：对未来1--3年的趋势有正确的判断，也就是说有前瞻能力。

为啥有的房企有前瞻能力，有的则没有？为啥有的房企前瞻正确，但企业战略仍然错误？请看明源君的详细分析。

4种理性预测+1个感性认识=前瞻能力

明源君认为，要做出正确的前瞻判断，必须先做出5种理性预测，并配合以强大的感性认识。

一预测城市未来，核心是搞懂真实人口变化

全国各个城市都在上演人口争夺战。得人口者得天下。人口持续流入，房价必然上升，人口持续流出，房价必然下降，这是真理。

关键的问题是，怎样能搞到真实的人口数字。

1、地方政府可能会多报少报数字

明源君举个例子来说明。一个社区有100个常住人口，10年前的GDP是1000万，但当时的社区领导向上级报告说自己的常住人口只有50个，人均GDP20万（实际只有10万）。5年之后，社区换了领导，常住人口增加到200个，GDP是3000万，人均15万，本来是比之前的真实数字10万大幅增加的，但是却比之前上报的数字（20万）少了。于是这任领导也只能少报常住人口，说只有100个常住人口，人均GDP是30万。

少报人口的情况，更多是出现在一线城市，而在三线城市，更多时候是多报人口。比如说，某城市说自己的常住人口有100万，但实际上，这个100万是户籍人口80万加上流动人口20万，可是那80万户籍人口有40万去了一线二线城市工作……

为什么要多报人口？因为政府的各种编制各种拨款，都和人口有关。招商引资的时候，人口数多也会更有吸引力。

2、搞到真实数字的2个途径

搞到真实人口数字，有两个途径。

首先 是真实的消费。

凡消费就必然有收入，没有人会为了造假而让自己背上很多不存在的收入，那样无法收场。

具体到城市来说，每个城市与人口正相关的几个数字，比如：移动